地產行業23年第20周周報：強二線政策持續改善 市場去化維持穩定
點擊數：21232023-05-22 14:08:23 來(lai)源(yuan): 廣發地產研究團隊
核心觀點：
本周政策情況：推動建立房地產業發展新(xin)模式，杭州(zhou)、南京限購(gou)放松。
本(ben)周央行(xing)貨幣(bi)政策執(zhi)行(xing)報告表態促(cu)進房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)(chang)平穩(wen)健康發展，推動(dong)建(jian)立房地(di)產(chan)業發展新模式；統計局4 月新聞發布會指出，下(xia)階段，隨(sui)著經(jing)濟恢復(fu)向好(hao)，穩(wen)定(ding)房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)(chang)政策顯效(xiao)、市(shi)場(chang)(chang)預期好(hao)轉(zhuan)，房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)(chang)有望逐步企穩(wen)。地(di)方層面(mian)，杭州、南京限購放松。
本(ben)(ben)周(zhou)基本(ben)(ben)面(mian)情(qing)況：成交環(huan)比(bi)(bi)(bi)邊(bian)際回落，推(tui)(tui)盤規模維持穩(wen)定(ding)。本(ben)(ben)周(zhou)59 城(cheng)新房(fang)環(huan)比(bi)(bi)(bi)下(xia)(xia)降6.6%，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)升8.7%，一線(xian)環(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)行(xing)(xing)5.1%，二線(xian)、三四(si)線(xian)分別(bie)環(huan)比(bi)(bi)(bi)下(xia)(xia)降9.9%、6.2%，分城(cheng)市來看，一線(xian)除廣州外本(ben)(ben)周(zhou)均(jun)邊(bian)際上(shang)行(xing)(xing)，二線(xian)大多邊(bian)際下(xia)(xia)行(xing)(xing)。本(ben)(ben)周(zhou)13 城(cheng)二手(shou)房(fang)環(huan)比(bi)(bi)(bi)下(xia)(xia)降13.5%，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)升37.4%，邊(bian)際回落。推(tui)(tui)盤方面(mian)，本(ben)(ben)周(zhou)11 城(cheng)市商(shang)品(pin)房(fang)推(tui)(tui)盤面(mian)積(ji)環(huan)比(bi)(bi)(bi)-1.2%，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)+59.1%，23 年(nian)5 月前(qian)18 天(tian)推(tui)(tui)盤面(mian)積(ji)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)+66.1%。本(ben)(ben)周(zhou)11 城(cheng)商(shang)品(pin)房(fang)批售比(bi)(bi)(bi)（移動平均(jun)3 個月）為1.00，環(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)升0.01，去化周(zhou)期21.11 個月，環(huan)比(bi)(bi)(bi)邊(bian)際持續下(xia)(xia)行(xing)(xing)。
本周土地情況：土地成(cheng)交(jiao)(jiao)邊際上行(xing)，絕(jue)對(dui)規(gui)模(mo)仍處低位。23 年20 周商住(zhu)土地成(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)積(ji)環比上升69.0%，出讓(rang)金環比上升83.0%，溢價率為6.8%，環比上升0.2pct。23 年前20 周，商住(zhu)土地累計成(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)積(ji)同(tong)(tong)比下(xia)降(jiang)(jiang)17.7%，出讓(rang)金同(tong)(tong)比下(xia)降(jiang)(jiang)12.7%，其中一線(xian)城市同(tong)(tong)比上升5.4%，二線(xian)、三四(si)線(xian)城市分別同(tong)(tong)比下(xia)降(jiang)(jiang)12.7%、21.0%。
開發(fa)板塊觀點：強(qiang)(qiang)二線政策(ce)持(chi)續(xu)改(gai)善，市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)去化維持(chi)穩定。本周新房(fang)推盤規模相對(dui)穩定，但成交(jiao)規模邊際有(you)(you)所回落，5 月上半(ban)月成交(jiao)較22 年(nian)同期同比增(zeng)(zeng)(zeng)長21%，較19 年(nian)同期則下(xia)降(jiang)(jiang)33%，不(bu)同基數下(xia)的市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)增(zeng)(zeng)(zeng)速變動依然存在分歧。從統計(ji)局數據(ju)來看，4 月全國(guo)商品房(fang)銷售價增(zeng)(zeng)(zeng)量縮(suo)，市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)成交(jiao)進一步向(xiang)核(he)心(xin)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)集(ji)中，需(xu)求端向(xiang)供給端的傳導依然有(you)(you)限，行業開工(gong)、投(tou)資(zi)(zi)同比降(jiang)(jiang)幅擴大(da)，企業到位(wei)資(zi)(zi)金改(gai)善有(you)(you)限，市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)依然面(mian)臨較大(da)壓(ya)力，央行一季度貨幣政策(ce)執行報告著重強(qiang)(qiang)調防范市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)風險，改(gai)善資(zi)(zi)產負債狀況，促進房(fang)地產市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)平(ping)穩健康發(fa)展(zhan)。當前(qian)政策(ce)及市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)環境下(xia)，強(qiang)(qiang)信用強(qiang)(qiang)投(tou)資(zi)(zi)房(fang)企由于(yu)具(ju)備資(zi)(zi)金優勢(shi)，于(yu)窗口期重點布局核(he)心(xin)城市(shi)(shi)(shi)，因(yin)此在供需(xu)兩(liang)端均具(ju)備顯著的比較優勢(shi)，核(he)心(xin)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)的韌性(xing)將為其發(fa)展(zhan)提供穩定的增(zeng)(zeng)(zeng)長空間(jian)和彈性(xing)。
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