地產行業23年17-18周周報：成交水平總體穩定 關注強投資房企彈性
點擊數：20492023-05-08 09:02:13 來源: 廣發地產研究團隊
核心觀(guan)點：
17-18 周(zhou)政(zheng)策情況：全面實(shi)現不動產(chan)(chan)統(tong)一登記，促(cu)進房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)市場(chang)平穩(wen)健康發展。自然資源部宣布(bu)我國全面實(shi)現不動產(chan)(chan)統(tong)一登記；中(zhong)央(yang)政(zheng)治局會議指(zhi)出，堅持房(fang)(fang)(fang)住不炒定(ding)位(wei)，因城(cheng)施策，支持剛性(xing)和改善性(xing)住房(fang)(fang)(fang)需(xu)求，做(zuo)好保(bao)(bao)交樓、保(bao)(bao)民生(sheng)、保(bao)(bao)穩(wen)定(ding)工作，促(cu)進房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)市場(chang)平穩(wen)健康發展，推動建(jian)立房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)業(ye)發展新模式(shi)。地方(fang)層面，杭州(zhou)、廣(guang)州(zhou)限購放(fang)松，惠州(zhou)惠陽區首付下調，上海(hai)、廣(guang)州(zhou)、蘇州(zhou)等多地公積金(jin)放(fang)松。
17-18 周(zhou)(zhou)基本面(mian)情況：成交(jiao)維持(chi)平穩，推盤邊際回落。根(gen)據(ju)房(fang)管局(ju)及(ji)克而(er)瑞數(shu)據(ju)，第(di)17 周(zhou)(zhou)60 城(cheng)新(xin)房(fang)環(huan)比上(shang)(shang)(shang)升(sheng)(sheng)(sheng)7.2%，同(tong)比上(shang)(shang)(shang)升(sheng)(sheng)(sheng)26.4%，13 城(cheng)二手(shou)(shou)房(fang)環(huan)比上(shang)(shang)(shang)升(sheng)(sheng)(sheng)8.0%，同(tong)比上(shang)(shang)(shang)升(sheng)(sheng)(sheng)17.4%。第(di)18 周(zhou)(zhou)60 城(cheng)新(xin)房(fang)環(huan)比下(xia)降(jiang)38.3%，同(tong)比上(shang)(shang)(shang)升(sheng)(sheng)(sheng)5.5%。第(di)18 周(zhou)(zhou)13 城(cheng)二手(shou)(shou)房(fang)環(huan)比下(xia)降(jiang)67.0%，同(tong)比上(shang)(shang)(shang)升(sheng)(sheng)(sheng)20.8%。推盤方(fang)面(mian)，第(di)17 周(zhou)(zhou)11 城(cheng)單周(zhou)(zhou)商(shang)品(pin)房(fang)推盤面(mian)積(ji)環(huan)比上(shang)(shang)(shang)升(sheng)(sheng)(sheng)28.1%，商(shang)品(pin)房(fang)批售比（移動(dong)平均3 個月(yue)(yue)(yue)）為0.96，第(di)18 周(zhou)(zhou)11城(cheng)單周(zhou)(zhou)商(shang)品(pin)房(fang)推盤面(mian)積(ji)環(huan)比下(xia)降(jiang)37.8%，商(shang)品(pin)房(fang)批售比（移動(dong)平均3個月(yue)(yue)(yue)）為0.99，去化周(zhou)(zhou)期為21.56 個月(yue)(yue)(yue)，邊際下(xia)行。
17-18 周(zhou)土(tu)地情況：土(tu)地成(cheng)交(jiao)邊際上(shang)(shang)(shang)行，絕對(dui)規模(mo)仍(reng)處低位。23 年(nian)第(di)17 周(zhou)商住土(tu)地成(cheng)交(jiao)面(mian)(mian)積環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)升89.2%，出讓金(jin)環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)升377.2%，溢(yi)價率6.6%。第(di)18 周(zhou)商住土(tu)地成(cheng)交(jiao)面(mian)(mian)積環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)升28.3%，出讓金(jin)環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降(jiang)38.9%，溢(yi)價率6.6%。23 年(nian)前18 周(zhou)，商住土(tu)地累(lei)(lei)(lei)計成(cheng)交(jiao)面(mian)(mian)積同(tong)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降(jiang)17.2%，出讓金(jin)同(tong)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降(jiang)10.9%，其中二線、三(san)四線商住土(tu)地累(lei)(lei)(lei)計出讓金(jin)同(tong)比(bi)(bi)(bi)分別(bie)下(xia)降(jiang)15.3%、21.4%，一線累(lei)(lei)(lei)計同(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)升34.5%。
開發(fa)板塊觀點：成(cheng)交(jiao)水平(ping)總(zong)(zong)體穩(wen)定，關注強投資房企彈性(xing)(xing)。四月(yue)(yue)最后一周受推盤(pan)放量影響(xiang)，60 城新房成(cheng)交(jiao)環比繼續上升7%，五一期間60城新房成(cheng)交(jiao)面積同比增(zeng)長15%，成(cheng)交(jiao)水平(ping)總(zong)(zong)體維(wei)持穩(wen)定。整體規模來看，受推盤(pan)及(ji)季(ji)節性(xing)(xing)因(yin)素影響(xiang)4 月(yue)(yue)成(cheng)交(jiao)環比3 月(yue)(yue)回落(luo)27%，在(zai)政策(ce)環境總(zong)(zong)體溫和(he)穩(wen)定的(de)(de)背景下(xia)，5 月(yue)(yue)市(shi)場供貨能力、質量及(ji)購房者情緒的(de)(de)穩(wen)定性(xing)(xing)將成(cheng)為影響(xiang)成(cheng)交(jiao)趨勢(shi)的(de)(de)關鍵因(yin)素。從報表及(ji)近期經營表現(xian)來看，過去一年中(zhong)強投資的(de)(de)房企當下(xia)具備明顯的(de)(de)資源優(you)勢(shi)，在(zai)手資金及(ji)存貨充足(zu)，有(you)息負債及(ji)總(zong)(zong)資產維(wei)持擴張趨勢(shi)，4 月(yue)(yue)央(yang)國(guo)企銷售金額同比增(zeng)長43%，其中(zhong)八強央(yang)國(guo)企增(zeng)速達到82%，表現(xian)顯著優(you)于(yu)市(shi)場。
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